用途を問わない賃貸借契約でも住宅なら非課税？不動産オーナーが知っておきたい消費税のポイント

「用途を問わない契約＝課税」と思っていませんか？
賃貸マンションやアパートを所有している不動産オーナーの中には、
「契約書に居住用と書いていないから消費税は課税になる」
と思っている方もいらっしゃるかもしれません。
実は、この考え方は現在の税務上の取扱いとは異なります。
大阪国税局の「令和7年版 誤りやすい事例」でも、誤解しやすいポイントとして取り上げられています。
今回は、「用途を問わない賃貸借契約」と消費税の関係について解説します。
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## 建物の賃貸は「何に使うか」で課税・非課税が変わる
消費税では、建物の貸付けは用途によって取扱いが異なります。
- **住宅として貸し付ける場合**：消費税は非課税
- **店舗・事務所など事業用として貸し付ける場合**：消費税は課税
そのため、賃貸物件の用途を正しく判断することが重要になります。
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## 契約書に用途が書かれていなくても非課税になるケース
以前は、
「契約書に居住用と明記されていないなら課税」
と考えられることもありました。
しかし、令和2年4月1日以後の建物の貸付けについては、契約書だけで判断するわけではありません。
**実際の利用状況から、人が居住していることが明らかであれば、住宅の貸付けとして非課税**になります。
つまり、「用途を問わない契約」であっても、実態が住宅であれば非課税です。
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## 例えばこんなケース
例えば、
- マンションを個人へ賃貸している
- 契約書には用途を限定していない
- 実際には居住用として生活している
- オーナーも事業利用されている事実を把握していない
このようなケースでは、住宅の貸付けとして非課税となります。
つまり、契約書の文言だけではなく、「実際にどのように使われているか」が重要なのです。
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## オーナーが注意したいポイント
とはいえ、「実態」で判断される以上、オーナーとしても注意が必要です。
例えば、
- 店舗や事務所として利用されていることを知っている
- 民泊や事業利用へ変更されたことを把握している
- 法人が社宅以外の用途で使用している
などの場合には、課税・非課税の判断が変わる可能性があります。
契約内容だけで安心せず、実際の利用状況を把握しておくことが大切です。
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## 契約書の整備も重要
税務調査では、
「契約書にはどう書かれているか」
「実際にはどのように使用されているか」
の両方が確認されます。
用途を問わない契約自体は問題ありませんが、実態との整合性を説明できるようにしておくことが重要です。
必要に応じて契約内容を見直したり、入居状況を確認したりすることで、不要な税務トラブルを防ぐことができます。
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## まとめ
「用途を問わない賃貸借契約だから課税になる」という考え方は、現在の税務上の取扱いでは正しくありません。
重要なのは、**契約書の記載だけでなく、実際に人が居住しているかどうか**です。
不動産経営では、消費税の判断ひとつで税額が大きく変わることもあります。
契約内容と実際の利用状況にズレがないかを定期的に確認し、判断に迷う場合は早めに税理士へ相談することをおすすめします。
※本記事は大阪国税局「個人課税関係 令和7年版 誤りやすい事例（消費税法）」および2026年7月時点の法令・通達に基づいて作成しています。個別の事案では判断が異なる場合がありますので、具体的な内容については専門家へご相談ください。