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税理士事務所

借地権の地代はどう決める？普通借地権・定期借地権の違いと適正な地代の考え方を解説

会社で店舗や事務所、工場などを建てるために土地を借りる場合、地主に対して毎月支払うことになるのが「地代」です。

土地を借りる際、経営者からよく聞かれるのが、

「地主から提示された地代は適正なのでしょうか？」

「固定資産税を基準に地代を決めればよいのでしょうか？」

といった疑問です。

実は、地代には全国共通の決まった相場があるわけではありません。

土地の価格だけでなく、借地権の種類や契約期間、土地の利用目的、権利金の有無など、さまざまな条件によって適正な地代は変わります。

また、会社が土地を借りる場合には、地代だけでなく、権利金や法人税の取扱いにも注意が必要です。

今回は、借地権の種類ごとの特徴と、適正な地代を決めるための考え方について、中小企業経営者向けに分かりやすく解説します。

1. そもそも借地権とは？地代との関係を理解しよう

まず、借地権とは何でしょうか。

借地権とは、建物を所有することを目的として、他人の土地を借りる権利のことです。

例えば、次のようなケースが該当します。

  • 土地を借りて店舗を建てる

  • 地主から土地を借りて事務所を建設する

  • 工場や倉庫を建てるために土地を借りる

このように、土地を借りて建物を所有する場合、借主は地主に対して地代を支払います。

ただし、借地権にはいくつかの種類があり、それぞれ契約期間や更新の有無、契約終了時の取扱いなどが異なります。

地代を考える際には、まず自社がどの種類の借地権で土地を借りるのかを確認することが重要です。

主な借地権には、次の3種類があります。

  1. 普通借地権

  2. 一般定期借地権

  3. 事業用定期借地権

それぞれの特徴を見ていきましょう。

2. 普通借地権の地代はどう決まる？

普通借地権は、契約期間が満了しても、原則として契約が更新される借地権です。

最初の契約期間は原則30年以上で、更新後の期間は原則として最初の更新が20年、その後の更新が10年となります。

地主側から更新を拒絶する場合には、正当事由が必要となるため、借主は比較的安定して土地を利用することができます。

例えば、会社が土地を借りて自社店舗を建設し、長期間にわたって営業を続けるようなケースが考えられます。

このように、普通借地権は長期的な土地利用を前提とした契約です。

そのため、契約期間満了後の更新が予定されていない定期借地権とは、借主が持つ権利の内容が異なります。

地代を決める際には、次のような点を考慮します。

  • 土地の価格

  • 固定資産税や都市計画税

  • 周辺地域の地代水準

  • 土地の利用目的

  • 契約締結時の条件

普通借地権だから地代が必ず高くなる、というわけではありません。

土地の立地や契約条件によっても異なるため、個別の事情を踏まえて判断する必要があります。

3. 一般定期借地権の地代はどう決まる？

一般定期借地権は、契約期間が満了すると、原則として更新されずに契約が終了する借地権です。

契約期間は50年以上とされており、契約終了時には原則として建物を取り壊し、更地にして地主へ土地を返還します。

普通借地権との大きな違いは、契約の更新がないことです。

一般定期借地権では、次の3つの特約を設けます。

  1. 契約を更新しない

  2. 建物を再築しても契約期間を延長しない

  3. 契約終了時に建物の買取りを請求しない

これらの特約は、書面によって定める必要があります。

例えば、長期間にわたって土地を利用するものの、将来的には確実に地主へ返還することを前提とする契約などで利用されます。

地代を検討する際には、次のような点が重要です。

  • 契約期間が長期にわたること

  • 契約終了時に土地を返還すること

  • 建物の解体費用が発生すること

  • 契約期間中の土地利用の条件

普通借地権とは権利の内容が異なるため、地代を比較する際にも、その違いを考慮する必要があります。

4. 事業用定期借地権の地代はどう決まる？

事業用定期借地権は、店舗や事務所、物流施設など、事業用建物を所有することを目的として土地を借りる場合に利用される借地権です。

住宅など、居住用建物を所有する目的では利用できません。

事業用定期借地権には、契約期間によって2つの区分があります。

【事業用定期借地権の契約期間】

契約期間主な取扱い
10年以上30年未満法律上、更新等に関する一定の規定が適用されない
30年以上50年未満更新等をしない旨の特約を設けることができる

いずれの場合も、公正証書によって契約する必要があります。

契約期間が満了すると、原則として契約は終了し、借主は建物を取り壊して土地を返還します。

例えば、次のような事業で利用されることがあります。

  • ロードサイド店舗

  • 飲食店

  • 物販店舗

  • 物流施設

  • 事業用の事務所

事業用定期借地権では、事業の収益性や土地の利用価値も重要な検討材料になります。

ただし、事業用だから必ず地代が高くなる、という単純な関係ではありません。

土地の立地、契約期間、権利金や保証金の有無などを総合的に考える必要があります。

5. 借地権の種類によって地代はどのように違う？

ここまで紹介した3種類の借地権について、特徴を整理してみましょう。

【借地権の種類と特徴の比較】

項目普通借地権一般定期借地権事業用定期借地権
契約期間30年以上50年以上10年以上50年未満
利用目的建物所有建物所有事業用建物のみ
契約更新原則ありなしなし
契約終了更新等による期間満了期間満了
建物の取扱い建物買取請求権の問題あり原則解体・更地返還原則解体・更地返還

このように、借地権の種類によって契約条件は大きく異なります。

一般的には、借主が長期間土地を利用できる権利を持つかどうか、契約終了時にどのような負担が生じるかが重要になります。

ただし、借地権の種類だけで地代の高低を判断することはできません。

例えば、同じ地域にある土地でも、駅前の土地と郊外の土地では利用価値が異なります。

また、権利金を支払っているかどうか、保証金を預けているかどうかによっても、毎月の地代の設定は変わってきます。

地代は、借地権の種類と個別の契約条件を組み合わせて判断することが大切です。

6. 適正な地代を決めるために確認したい6つの要素

では、実際に地代を決める際には、何を確認すればよいのでしょうか。

主に、次の6つの要素が重要になります。

① 契約締結時期

土地の価格や周辺の賃料水準は、時間の経過とともに変化します。

10年前に締結した契約と現在新たに締結する契約では、適正と考えられる地代が異なることもあります。

② 土地の利用目的

同じ土地であっても、住宅用、店舗用、工場用など、利用目的によって土地の利用価値は異なります。

特に事業用の場合は、立地や交通量、周辺人口なども重要な判断材料になります。

③ 契約期間

契約期間が短い場合と長い場合では、借主と地主の双方が負担するリスクや条件が異なります。

契約終了時の建物の取扱いも考慮する必要があります。

④ 権利金や保証金の有無

契約時に権利金を支払う場合と、権利金を支払わずに毎月の地代を設定する場合では、経済的な条件が異なります。

保証金についても、返還条件や預け入れ期間を確認しておきましょう。

⑤ 地域の市場動向

近隣の土地でどの程度の地代が設定されているかも参考になります。

ただし、土地の広さや立地、契約内容が異なるため、単純な比較には注意が必要です。

⑥ 固定資産税などの負担関係

土地にかかる固定資産税や都市計画税は、地主側の負担を考えるうえで重要な要素です。

ただし、固定資産税の金額だけで適正な地代が決まるわけではありません。

これらの要素を総合的に検討することが重要です。

7. 固定資産税から地代を決めることはできる？

地代について相談を受ける際、よくあるのが次のような質問です。

「固定資産税の何倍かを地代にすればよいのでしょうか？」

確かに、固定資産税や都市計画税は、地代を検討する際の参考資料になります。

地主としては、土地を所有している以上、固定資産税などの負担が発生するためです。

しかし、固定資産税の金額に一定の倍率を掛ければ、適正な地代になるというわけではありません。

例えば、同じ固定資産税額の土地であっても、駅前の商業地と郊外の土地では、利用価値が大きく異なる場合があります。

また、固定資産税評価額と実際の市場価格も必ずしも一致するわけではありません。

そのため、地代を検討する際には、次のような資料を組み合わせることが重要です。

  • 固定資産税・都市計画税の課税明細書

  • 土地の固定資産税評価額

  • 周辺地域の地代事例

  • 土地の時価や公示価格

  • 借地契約の内容

さらに、地代の水準を客観的に確認したい場合には、不動産鑑定士による鑑定評価を利用する方法もあります。

固定資産税はあくまで判断材料の一つであり、それだけで地代を決めないようにしましょう。

8. 地代の値上げ・値下げはできる？契約後の見直し方法

一度決めた地代は、契約期間中ずっと変更できないのでしょうか。

実は、一定の条件を満たす場合には、契約期間中であっても地代の増額や減額を請求できる場合があります。

借地借家法第11条では、次のような事情がある場合に、地代の増減額請求が認められています。

  • 土地に対する固定資産税などの負担が増減した

  • 土地の価格が上昇または下落した

  • 経済事情が変動した

  • 近隣の土地の地代と比較して不相当になった

例えば、土地の価格や固定資産税が大きく上昇し、従来の地代が不相当になった場合には、地主から地代の値上げを求められることがあります。

反対に、土地の価格が大幅に下落した場合などには、借主から地代の値下げを求めることも考えられます。

ただし、地主が値上げを求めたからといって、借主が必ずその金額を受け入れなければならないわけではありません。

当事者間で話し合い、合意できない場合には、調停や裁判などによって解決を図ることになります。

地代の見直しを検討する際には、周辺の地代水準や土地の価格など、客観的な資料を準備しておくことが重要です。

9. 会社が土地を借りるときに注意したい税務上のポイント

ここからは、会社が土地を借りる場合に知っておきたい税務上の注意点を解説します。

特に注意したいのが、権利金と「相当の地代」の関係です。

法人が所有する土地を他人に貸し、借主が建物を建てる場合には、税務上、借地権が設定されたものとして取り扱われます。

このとき、地域に権利金を支払う慣行があるにもかかわらず、権利金を受け取らない場合には、原則として権利金の認定課税が問題になります。

つまり、実際には権利金を受け取っていなくても、税務上、権利金を受け取ったものとして課税される可能性があるのです。

ただし、一定の場合には、この認定課税を回避できる取扱いがあります。

【権利金の認定課税を避ける主な方法】

① 相当の地代を収受する方法

土地の更地価額に対して、おおむね年6％程度の相当の地代を収受する方法です。

この場合、相当の地代の改訂方法を定め、税務署への届出など所定の手続きが必要になります。

② 土地の無償返還に関する届出書を提出する方法

借地契約において、将来、借主が土地を無償で返還することを定め、土地所有者と借地人が連名で「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出する方法です。

この方法では、届出書の提出だけでなく、契約書に無償返還の定めがあることも重要です。

なお、相当の地代より低い地代を設定した場合には、別途税務上の取扱いに注意が必要です。

ここで特に注意したいのは、年6％という数字です。

これは、法人税上の権利金の認定課税を避けるための「相当の地代」の考え方であり、すべての土地賃貸借契約における適正な地代や市場相場を示すものではありません。

また、土地を借りる会社側だけでなく、地主側の税務上の取扱いも確認する必要があります。

例えば、社長個人が所有する土地を自分の会社に貸すようなケースでは、契約条件や権利金の有無によって税務上の問題が生じる可能性があります。

法人と個人の間で土地の賃貸借契約を締結する場合は、契約前に税理士へ相談しておくことをおすすめします。

10. まとめ：借地権の種類と契約条件を踏まえて適正な地代を決めよう

今回は、借地権の種類と地代の決め方について解説しました。

最後に、重要なポイントを整理しておきましょう。

【経営者が押さえておきたい5つのポイント】

  1. 借地権には普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権などがある。

  2. 借地権の種類によって契約期間や更新の有無、契約終了時の条件が異なる。

  3. 地代は土地の価格、固定資産税、利用目的、契約期間などを総合的に考慮して決める。

  4. 固定資産税に一定の倍率を掛けるだけでは、適正な地代を判断できない。

  5. 法人が土地を借りる場合には、権利金や相当の地代など、法人税上の取扱いにも注意する。

土地を借りて事業を行う場合、地代は毎月発生する固定費の一つです。

契約内容によっては、長期間にわたって会社の経営に影響することもあります。

そのため、地主から提示された地代をそのまま受け入れるのではなく、借地権の種類や土地の利用価値、契約条件などを確認したうえで判断することが大切です。

また、地代の見直しや契約更新を検討する際には、不動産会社や不動産鑑定士などの専門家に相談することも有効です。

法人が土地を借りる場合には、権利金や相当の地代などの税務上の問題も関係してきます。

土地の賃貸借契約は、単に毎月の地代を決めるだけの問題ではありません。

会社の将来の事業計画や資金繰りにも関係する重要な契約だからこそ、契約前に条件を十分に確認し、税務面も含めて慎重に検討しましょう。

参考資料

※本記事は一般的な制度・税務上の取扱いを解説したものです。実際の地代や税務上の取扱いは、土地の状況、契約内容、貸主・借主の関係などによって異なります。個別の契約については、不動産や税務の専門家にご相談ください。

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